住宅ローンを検討するとき、金利タイプは固定にするのか変動にするのかを選択しなければなりません。
どちらにもメリットやデメリットはありますが、おすすめは固定金利です。

その理由をみていきましょう。

固定金利とは

まず、固定金利がどういった仕組みなのか知る必要があります。
固定金利は、住宅ローンを契約したときから完済するまで、適用金利がずっと変わらない金利です。そのため、返済プランがたてやすくなります。
忘れてはならないことは、住宅ローンを実行する時点での金利が適用されることです。（契約時点での金利が適用される場合もあります。）

メリット

・返済が終了するまで金利がかわらない
・返済プランが立てやすい

デメリット

・変動金利に比べて金利は高めに設定されている
・固定金利は10年物国債利回りの影響をうける

少し難しい話になりますが、固定金利は、国債の利回りの動きに影響をうけます。
とくに10年以上融資を行う住宅ローンは10年物国債利回りの影響をうけます。
国債とは、国が発行する債券のことです。国は債権を発行し、投資家を集め、
その利息を投資家に渡します。
利回りとは、債権の価格に対する利息の割合のことです。
国債の利回りは、市場の動向や金融政策などによって変化します。

変動金利

一方、変動金利とは、住宅ローンに適用される金利が、市場金利の変動に連動して変わっていくタイプの金利です。金利は半年に1度見直されますが、返済額は5年に1度見直しされます。市場金利が低下していれば、住宅ローンに適用される金利も下がりますが、市場金利が上昇すれば、住宅ローンに適用される金利は高くなります。ただし、返済額の増額は現時点での返済額の1.25倍までと定められています。これは、急激な返済額増額になるのを防ぐためです。

ただし、1.25倍を超えた分はチャラになるわけではなく、未払い利息としてたまっていくことになります。

メリット

・固定金利に比べて適用金利は低めに設定されている

デメリット

・金利の変動によるリスクを負うことになる
・返済額が一定ではないため、返済プランがたてにくい
・変動金利は短期プライムレートに影響をうける

変動金利は短期プライムレートという、銀行が企業にお金を貸し出す際の
1年未満の金利に影響をうけます。
金融政策や日銀による市場の資金操作によって変化します。
景気が良くなれば日銀は金利を上げるように操作し、
景気が悪くなれば、日銀は金利を下げるように操作します。
現在は、アベノミクスによる日銀の政策金利の影響をうけ、
金利は低い水準で推移しています。

当初固定金利型（一定期間固定金利）

住宅ローンを契約した最初の何年かは固定金利を契約し、残りの期間は変動金利（金融機関によっては固定を金利を選べる）となるタイプの金利もあります。
期間は2年、3年、5年、10年、15年、20年など、金融機関によって異なります。

一定期間終了後に、その時点での金利が改めて住宅ローンに適用されます。

メリット

・固定金利より金利が低い

・一定期間は金利上昇のリスクがない

デメリット

・一定期間固定金利終了後に金利が上昇しているリスク

・当初固定金利（一定期間固定金利）は円金利スワップレートで金利が決まる

円金利スワップレートとは、日本円で異なる種類の金利を交換するときの取引をする
とき、例えば固定金利と変動金利を交換するときに使われる金利のことをいいます。
変動金利を固定金利に変えたい人と、反対に固定金利を変動金利に変えたい人の
需要と供給がマッチしたときに、変動金利と交換可能な固定金利の金利が適用されます。

固定金利をすすめる理由

・現在が低金利であること。これです。

固定金利の場合

固定金利は、バブル期は法律で定められた上限金利5.5％で推移していました。
過去10年間の推移でみると、2009年の3％台を最後に、2％台に下落し、ついには2012年に1％台に突入、その後は少し上昇したものの、2016年には1％台を割り、0.90％にまで落ち込みました。その後1％台に回復し、2020年3月時点では1.240％となっています。
この金利推移をみると、現時点で金利はかなり低い水準で推移していることがわかります。

これからの金利がどうなるか、それは誰にもわかりません。これからもしばらく低金利状態が続くのか、それとも上昇していくのか、世界の市場から予測することはできますが、実際のところはだれにもわからないのです。
ただ一つ明確なのは、現在が低金利であることです。となれば、低金利である今の時点で、全期間固定金利で住宅ローンを契約してしまえば、これから金利が上昇したとしても、問題ありません。低金利である今だからこそ、全期間固定金利を選ぶべきなのです。

 

変動金利の場合

変動金利においてはバブル期には金利が8％を超えていた時代もありました。今では考えられないような数字です。ですが当時からみれば、現代の金利水準こそ考えられなかったでしょう。その後、バブル崩壊とともに金利は下がり続け、1995年～1996年頃に下げ止まり、それから若干の上がり下がりはあるものの、2009年から2.475％に落ち着き、ほぼ横ばいの状態が続いています。

この金利は変動金利の基準金利を示しています。金融機関ではこれよりも低い金利を表示している場合がほとんどです。これは、基準金利から、各金融機関が提示する一定の条件を満たした場合に、「優遇金利」などの名目で低い金利を優遇させる措置を各金融機関がとっているためです。優遇金利は各金融機関によって違いますが、－1.6％～－1.84％などとしているところが多いです。
例えば、（基準金利）2.475％－（優遇金利）1.6％＝（適用金利）0.875％などと表示されています。

固定金利に比べて金利の低さが魅力である変動金利ですが、返済期間中に金利が上昇するリスクを忘れてはいけません。特に返済期間が長期に渡る住宅ローンでは注意が必要です。

 

当初固定金利の場合

とはいえども、やはり変動金利の低さも捨ててはおけない、それならば当初固定金利でもいいのでは、と思う方もいるかもしれません。期間限定の固定期間が終了し、変動か固定か選ぶことができる住宅ローンもあります。ですが、終了期間がきたときに、金利が上昇しているリスクがあることを忘れないでください。金利は固定期間が終了した時点での金利が適用されるのです。

もちろん、今よりも金利が下がっている可能性もあります。そうなっていればラッキーですが、もし金利が上昇していた場合では、適用金利の上昇とともに返済額があがる可能性があることを念頭に置いておく必要があります。返済額が上がったとしても、その変化に対応することができる家計状態であればいいのですが、そうでない場合には、返済額がかわらない全期間固定金利の選択をおすすめします。

終わりに

金利について解説しました。低金利である今だからこそ、固定金利がおすすめであることがわかりました。変動金利や当初固定金利はこれから金利が上昇した場合にそのリスクをおうことになります。固定金利は変動金利などに比べて金利が高めなことがデメリットですが、低金利の今であればこれからの金利上昇のリスクをおうことなく、返済終了まで低金利の恩恵をうけることができます。

ただし、金利は住宅ローンを実行、または契約する時点での金利が適用されることを覚えておいてください。住宅購入についは、一生に一度といわれるほど高額な買い物であり、慎重に決めなければならない事柄ですが、低金利の恩恵をうけるためにも早く決断したほうがいい場合もあります。
購入を迷っている、住宅購入にいくらかけていいのかわからない、という方はお金のプロであるファイナンシャルプランナーに相談するという方法もあります。自分が住宅にいくらお金をかけていいのか明確にすることができるので、迷いなく住宅購入に臨むことができるでしょう。

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