住宅ローンを契約しようとするとき、金利は固定にするのか変動にするのか
決めなければなりません。
当初固定金利型などの金利タイプもあります。

どの金利タイプにすればいいのでしょうか。詳しくみていきましょう。

固定金利

 

固定金利とは、ローンを組んだ最初から最後まで金利がずっと変わらないタイプです。
住宅ローンを契約して実行されたときの金利が適用されます。
住宅ローン実行時点より、その後金利が上がれば、住宅ローンを契約したときの低金利のメリットを享受することができます。反対に金利が下がれば、適用金利は下がることがないのでその恩恵をうけることはできません。
金利は変動金利に比べて高めに設定されています。

メリット

金利がずっと変わらないので、変動金利と比べて返済プランが立てやすい。

デメリット

・変動金利と比べて金利は高めに設定されている
・金利が住宅ローン実行時点よりも下がった場合はその金利に変更できない

変動金利

変動金利とは、市場の金利変動にあわせて住宅ローンに適用される金利も変動していくタイプです。住宅ローンに適用される金利は半年ごとに見直されますが、返済額は５年に１度見直されることになります。５年の間に金利が下がっていれば、適用される金利も下がりますが、金利が上がっていれば、適用金利も上がります。

もし、返済の途中で金利が上がれば、残っている元金に対しての利息が増え、利息分の返済が優先されることになるので、元金部分の返済が遅くなることになります。（元利均等返済の場合）そして５年後にその時点での未払い元金をもとに利息が計算され、返済額が再計算されます。
ただし、返済額の上限はそれまでの返済額の1.25倍までと決められています。
例えば、これまで住宅ローンの返済を毎月８万円支払っていたとすると、５年の間に金利が上昇したとしても、1.25倍までの毎月10万円それ以上にはなりません。

ただし、1.25倍を超えたの利息分がチャラになるわけではなく、未払い利息としてたまっていくことになります。
最悪の場合、毎月返済をしていったとしても、元金部分が減らず、未払い利息が発生し、返済期間終了までにその分の返済が終わらなければ、返済終了後に残債の一括請求をされる場合もあります。

メリット

・固定金利に比べて金利は低めに設定されている

デメリット

・金利上昇局面では、返済額増となる
・未払い利息が発生する恐れがある
・返済額が５年に１度変更されるため、返済プランがたてにくい

当初固定金利

当初固定金利型という金利タイプもあります。最初の何年かは固定金利で支払うけれど、決められた期間をすぎると変動金利となります。最近では、期間が終了した時点で、変動か固定かを選べるタイプもでてきました。
期間は金融機関によって異なりますが、２年、３年、５年、10年、20年などの期間を定めているところが多いです。

一定期間が終了した時点で、その時点での金利が改めて住宅ローンに適用されます。

メリット

・固定金利より金利が低い

・一定期間は金利上昇のリスクがない

デメリット

・一定期間終了後に金利が上昇しているリスク

金利の推移

金利は今現在、どのように推移しているのでしょうか。過去の金利の流れをみてみましょう。

・固定金利の場合

固定金利は過去最高の金利では5.5％であった時代もありましたが、バブル崩壊とともに固定金利も下がりました。過去10年でみると、2009年あたりの３％を最後に２％台になり、2012年には１％台に突入、2016年には一時１％台を割り0.9％まで落ち込みました。その後１％台に回復し、2020年３月現時点では1.24％で推移しています。
この金利推移から、過去の金利と比べると、現時点での金利がかなり低い水準で推移していることがわかります。

・変動金利の場合

変動金利はバブルであった時代には８％越えという時期もありました。バブル崩壊とともに変動金利も下がり、1999年くらいに今の金利水準に落ち着き、それから上昇局面はあったものの、2009年あたりから2.475％となり、それからこれまで金利が変化せず一定となっています。これからもしばらくこの金利水準なのか、これから金利があがるのか確かなことはわかりません。

この金利は基準金利です。各金融機関のＨＰなどで金利情報をみると、この金利よりももっと低い水準で金利が表示されています。それは、各金融機関が、他の金融機関との差別化をはかるため、「優遇金利」などの名目で、基準金利よりも低い金利を表示しているためです。
例えば、優遇金利－1.6％などと表示されています。
（基準金利）2.475％（優遇金利）－1.6％＝（適用金利）0.875％などと表示されています。
優遇金利は魅力ですが、優遇金利を適用するためには、各金融機関が提示する条件などにあてはまる必要があります。

金利タイプの選び方

ではどういった場合にどちらを選択すればいいのでしょうか。

・固定金利を選んだ方がいい人

固定金利を選んだ方がいいのは次のような場合です。

・借入額が多い
・返済期間が長い
・途中で返済額が増えると困る人

借入額が多く、返済期間が長い場合は、その分、返済期間が短い場合と比べて金利上昇のリスクも増えます。そういった場合には固定金利を選んでいたほうがいいといえます。
今の時点では決して金利は高くはありません。むしろ低金利です。

低金利である今の時点で、固定金利で住宅ローンを契約しておけば、住宅ローンの返済期間が35年であったとしても、その間の金利上昇リスクから免れることができます。
ローンの支払いの増加におびえなくていいように、固定金利の選択をおすすめします。

・変動金利を選んだ方がいい人

反対に変動金利を選んだ方がいいのは次のような場合です。

・借入額が少ない
・返済期間が短い
・途中で返済額が増えたとしても対応できる場合

返済期間が短く、借入金額も少ない場合には借入期間が長期にわたる場合よりも金利上昇リスクは少なくなります。また、返済途中で返済額が上がったとしても、支払うことができる家計状態であれば、変動金利を選んでもよいといえます。
ただし、変動金利の仕組みをよく理解した上で選ぶようにしましょう。

当初固定金利を選ぶ際に気を付けなければならないこと

固定金利と変動金利のそれぞれのメリットやデメリットはわかったけれど、当初固定金利はどうなの？と思う方もいらっしゃるかもしれません。
当初固定金利は決められた期間が過ぎた後に再度、固定か変動かを選べるタイプもありますが、前述したように低金利である今の状態がいつまで続くかはわかりません。固定期間が終了した時点では金利が今より上昇しているリスクもあります。その点も踏まえて十分に検討しましょう。

終わりに

固定金利と変動金利について解説しました。
低金利である今だからこそ、固定金利のメリットを享受できることがわかりました。
変動金利を選ぶ際には、変動金利の仕組みをよく理解したうえで、返済額が上昇してもよい場合に選ぶようにしましょう。
当初固定金利を選択する場合は、後の金利上昇リスクがあることをよく理解した上で選択するようにしましょう。

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